Купівля нерухомості в Аланії (2026): закриті райони та Тапу

Аланія залишається головним центром середземноморського узбережжя Туреччини для українських родин та міжнародних інвесторів у нерухомість. Проте безпечна купівля квартири, пентхауса чи вілли в Аланії у 2026 році неможлива без урахування чинних законодавчих обмежень: від чотирьох районів Аланії, закритих для первинного ВНП, та порогу $200 000 USD для посвідки на проживання до жорстких вимог Закону № 7464 щодо подобової оренди (Airbnb) й обов’язкової нотаріальної форми договорів за статтею 706 Цивільного кодексу Туреччини (TMK).

У цьому актуальному посібнику на 2026 рік адвокат з нерухомості в Аланії Енес Нергіз (Колегія адвокатів Анталії, реєстр. № 6281) детально пояснює, що саме необхідно перевірити до внесення завдатку рієлтору чи забудовнику.

1. Закриті та відкриті райони Аланії у 2026 році: Махмутлар, Авсаллар, Каргиджак і Кестель

Найпоширеніша помилка іноземних покупців в Аланії полягає у змішуванні права власності на нерухомість (Tapu) із правом на отримання первинної посвідки на проживання (İkamet İzni) в межах 20-відсоткової квоти іноземних резидентів Міністерства внутрішніх справ Туреччини:

4 закриті райони Аланії: Станом на 2026 рік чотири райони (махалле) Аланії офіційно закриті для реєстрації нових первинних посвідок на проживання для іноземців: Махмутлар (Mahmutlar), Авсаллар (Avsallar), Каргиджак (Kargıcak) та Кестель (Kestel).
Чи можна купити квартиру і отримати Тапу в Махмутларі або Авсалларі? Так. Іноземні громадяни мають повне законне право купувати квартири чи вілли та оформлювати Tapu у власність у Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку та Кестелі. Такі об’єкти можна використовувати для особистого відпочинку в межах безвізового режиму, здавати в довгострокову оренду або включати до програми громадянства Туреччини за інвестиції ($400 000 USD). Однак за адресою в цих чотирьох районах неможливо оформити первинну посвідку на проживання (ВНП / İkamet İzni) — навіть якщо квартира коштує понад $200 000 USD.
Відкриті райони Аланії для отримання ВНП: Якщо метою купівлі є оформлення первинного ВНП на підставі нерухомості (вартістю від $200 000 USD), об’єкт має розташовуватися у відкритому районі Аланії: Оба (Oba), Тосмур (Tosmur), Джікджіллі (Cikcilli), Сарай / Центр / Пляж Клеопатри (Saray), Кизларпинари (Kızlarpınarı), Гюллерпинари (Güllerpınarı), Конакли (Konaklı), Паяллар (Payallar), Тюрклер (Türkler), Демірташ (Demirtaş), Тепе (Tepe) або Бекташ (Bektaş).

2. Поріг $200 000 USD для посвідки на проживання проти $400 000 USD для громадянства Туреччини

Обираючи об’єкт нерухомості в Аланії у 2026 році, необхідно чітко розрізняти два законодавчі фінансові критерії:

Посвідка на проживання за нерухомістю ($200 000 USD — ст. 31/1-b Закону № 6458): Для житла, придбаного 16 жовтня 2023 року або пізніше, як офіційна кадастрова вартість у Tapu, так і ринкова оцінка у звіті ліцензованого оцінювача SPK мають становити не менше 200 000 доларів США для одного окремого житлового об’єкта у відкритому районі Аланії (сумування вартості кількох квартир для отримання ВНП не допускається).
Громадянство Туреччини за інвестиції ($400 000 USD — ст. 12/1-b Закону № 5901): При купівлі одного або кількох об’єктів нерухомості загальною вартістю у Tapu, звіті SPK та довідці про обмін валюти (DAB) від 400 000 USD із внесенням 3-річної заборони на продаж (3 Yıl Satılamaz Şerhi) інвестор, його подружжя та діти до 18 років отримують громадянство Туреччини (включаючи об’єкти в Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку та Кестелі).

3. Подобова оренда та Airbnb в Аланії: вимоги Закону № 7464

Згідно із Законом № 7464 про оренду житлової нерухомості з туристичною метою, будь-яка здача квартири чи вілли в оренду на строк 100 днів або менше (Airbnb, Booking.com) суворо регламентована:

Обов’язкова ліцензія Міністерства культури і туризму: До публікації оголошення в інтернеті або заселення туристів власник зобов’язаний отримати офіційний дозвіл (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi).
100% одноголосна згода всіх співвласників будинку (Kat Malikleri Oybirliği): Для отримання ліцензії на квартиру у звичайному житловому комплексі необхідне нотаріально засвідчене одноголосне рішення абсолютно всіх власників квартир у будівлі (якщо тільки зареєстрований у кадастрі План управління комплексом — Yönetim Planı — прямо не дозволяє короткострокову комерційну оренду).
Високі штрафи: Здача житла на строк до 100 днів без ліцензії тягне за собою адміністративні штрафи від сотень тисяч до понад мільйона турецьких лір.

4. Недійсність простих письмових договорів та юридичний аудит (Due Diligence) у кадастрі Аланії

Відповідно до статті 706 Цивільного кодексу Туреччини (TMK), простий письмовий договір купівлі-продажу, підписаний в офісі агентства нерухомості або забудовника в Аланії (Adi Yazılı Sözleşme), є юридично нікчемним у частині передачі права власності і не дає права вимагати примусового переоформлення Tapu через суд.

Готова нерухомість: Перехід права власності оформлюється виключно в Управлінні земельного кадастру і тапу Аланії (Alanya Tapu Müdürlüğü) після отримання банківської довідки про обмін валюти (Döviz Alım Belgesi — DAB).
Будівництво (Off-Plan) та розстрочка: Попередній договір купівлі-продажу (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi) має укладатися виключно в офіційній формі перед турецьким нотаріусом (ст. 60 і 89 Закону про нотаріат) з внесенням обтяження до реєстру Тапу (Tapuya Şerh).
Перевірка обтяжень (Takyidat) та Іскану (İskan): До будь-якої оплати адвокат перевіряє реєстр Тапу на предмет банківських іпотек забудовника (İpotek), арештів виконавчої служби (Haciz) і судових заборон, а також перевіряє в муніципалітеті Аланії (Alanya Belediyesi) наявність акта введення будівлі в експлуатацію (Genel İskan та Ferdi İskan).

Часті запитання (FAQ) щодо купівлі нерухомості в Аланії

Чи можуть громадяни України у 2026 році купити квартиру в Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку чи Кестелі?

Так, купівля нерухомості та реєстрація права власності (Тапу) в Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку та Кестелі є повністю законними. Однак через перевищення 20% квоти іноземців ці 4 райони Аланії закриті для оформлення первинної посвідки на проживання (İkamet İzni).

Які райони Аланії відкриті для оформлення ВНП за нерухомістю (від $200 000 USD)?

До відкритих районів Аланії, де купівля одного житлового об’єкта вартістю від $200 000 USD дає право на отримання первинної посвідки на проживання, належать Оба, Тосмур, Джікджіллі, Сарай (Центр/Пляж Клеопатри), Кизларпинари, Гюллерпинари, Конакли, Паяллар, Тюрклер, Демірташ, Тепе та Бекташ.

Чи захищає покупця договір, підписаний в офісі забудовника або рієлтора в Аланії без нотаріуса?

Ні. Згідно зі ст. 706 Цивільного кодексу Туреччини простий письмовий договір без участі турецького нотаріуса або управління Тапу не породжує переходу права власності. При купівлі на етапі будівництва або в розстрочку юридичний захист надає лише нотаріальний попередній договір із внесенням відмітки до реєстру Тапу (Şerh).

Чи можна здавати свою квартиру в Аланії подобово через Airbnb у 2026 році?

Відповідно до Закону № 7464 здача житла на строк до 100 днів вимагає отримання спеціальної туристичної ліцензії Міністерства культури і туризму та 100% одноголосної нотаріальної згоди всіх співвласників квартир у будинку (якщо План управління комплексом прямо не передбачає туристичну оренду).

Для проведення незалежної юридичної перевірки об’єкта та супроводу угоди в кадастрі Аланії відвідайте нашу сторінку Адвокат з нерухомості в Аланії або зв’яжіться з адвокатом Енесом Нергізом.

Примітка: Цей матеріал підготовлено адвокатом Енесом Нергізом (Колегія адвокатів Анталії, реєстраційний № 6281) виключно з інформаційною метою і він не є індивідуальним юридичним висновком.

Примітка: Стаття надає загальну інформацію та не замінює юридичної консультації. Правова оцінка залежить від конкретних обставин і чинного законодавства.