Проживання та громадянство Туреччини: різниця

Міграційне законодавство Туреччини зазнало суттєвих структурних змін у 2023–2026 роках. Якщо раніше для отримання посвідки на проживання (İkamet İzni) або турецького паспорта за інвестиції було достатньо придбати будь-яку житлову нерухомість у курортному регіоні, то у 2026 році міграційна служба (Göç İdaresi Başkanlığı) та кадастрові органи застосовують суворі фінансові пороги, територіальні квоти та багаторівневий банківський комплаєнс.

У цьому практичному посібнику ми детально розглядаємо чинні у 2026 році умови набуття громадянства Туреччини за інвестиції ($400 000 USD) та отримання посвідки на проживання за нерухомістю ($200 000 USD) з урахуванням закритих районів Аланії.

1. Громадянство Туреччини за інвестиції в нерухомість: поріг $400 000 USD та актуальні вимоги 2026 року

Відповідно до статті 12/1-b Закону про громадянство Туреччини № 5901 та статті 20 Положення про його застосування, іноземний інвестор (разом із законним подружжям та неповнолітніми дітьми віком до 18 років) має право на виняткове набуття громадянства Турецької Республіки при купівлі нерухомості загальною вартістю не менше 400 000 доларів США (або еквівалента в іншій іноземній валюті).

Для успішного отримання Свідоцтва про відповідність інвестиції (Uygunluk Belgesi) у 2026 році мають бути одночасно виконані такі обов’язкові юридичні критерії:

Синхронізація трьох показників вартості ($400 000+ USD): Офіційна вартість у свідоцтві про право власності (Tapu / нотаріальному договорі), ринкова вартість у звіті ліцензованого оцінювача SPK/BDDK (отриманому через систему TADEB/WebTapu) та фактична сума у довідці про обмін валюти (Döviz Alım Belgesi — DAB) повинні кожна окремо дорівнювати або перевищувати 400 000 USD на відповідні дати розрахунку за курсом Центрального банку Туреччини.
Вимоги до об’єкта та історії володіння: Допускається придбання однієї або кількох готових квартир, вілл чи комерційних приміщень із зареєстрованим правом поверхової власності (Kat Mülkiyeti) або поверхового сервітуту (Kat İrtifakı). Незабудовані земельні ділянки без будівельного сервітуту та пайові частки (Hisseli Tapu), де один об’єкт ділиться між кількома інвесторами, не приймаються для цілей громадянства. Крім того, продавець об’єкта має бути громадянином Туреччини або турецькою компанією із національним капіталом, а сам об’єкт не міг належати іноземним громадянам протягом останніх трьох років або використовуватися раніше у програмі інвестиційного громадянства.
Офіційний безготівковий переказ і обтяження на 3 роки: Уся купівельна ціна перераховується виключно через банк із рахунку покупця на рахунок продавця з точним зазначенням номера кадастрової ділянки у призначенні платежу. У реєстрі Tapu (або в нотаріальному попередньому договорі при оплаті щонайменше $400 000 авансом) вноситься обтяження про заборону продажу нерухомості протягом 3 років (3 Yıl Satılamaz Şerhi).
Етапи розгляду досьє: Після отримання Uygunluk Belgesi інвестору оформлюється спеціальна інвестиційна посвідка на проживання за ст. 31/1-j Закону № 6458, після чого подається заява про набуття громадянства для всієї родини. Середній строк розгляду справи та перевірки безпеки у 2026 році становить від 6 до 9 місяців.

2. Посвідка на проживання за нерухомістю (Taşınmaz İkamet İzni): правило $200 000 USD

Якщо метою купівлі нерухомості є оформлення посвідки на проживання на підставі володіння нерухомим майном (стаття 31/1-b Закону про іноземців та міжнародний захист № 6458), діє чітке розмежування за датою придбання об’єкта:

Для нерухомості, придбаної 16 жовтня 2023 року та пізніше (чинна норма у 2026 році): Мінімальна офіційна вартість житлового об’єкта (Konut), зазначена як у свідоцтві Tapu, так і в незалежному оціночному звіті SPK, має становити не менше 200 000 доларів США в еквіваленті турецьких лір за курсом Центрального банку Туреччини на дату оформлення Тапу. Підсумовування вартості кількох дешевших квартир для досягнення порогу $200 000 для ВНП не допускається — вимога стосується одного окремого житлового об’єкта.
Для нерухомості, придбаної до 16 жовтня 2023 року: Продовження раніше виданого ВНП на підставі Тапу здійснюється за попередніми правилами (поріг $75 000 у великих муніципалітетах, таких як провінція Анталія, або відповідно до умов, що діяли на момент первинного придбання).

3. Важливо для Аланії: 4 закриті райони (Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak, Kestel)

Окрему увагу інвестори в Аланії мають звернути на територіальні обмеження Міністерства внутрішніх справ Туреччини щодо 20-відсоткової квоти іноземних резидентів:

У місті Аланія чотири райони (махалле) офіційно закриті для видачі нових первинних посвідок на проживання іноземцям: Махмутлар (Mahmutlar), Авсаллар (Avsallar), Каргиджак (Kargıcak) та Кестель (Kestel).
Що це означає на практиці? Якщо ви купуєте квартиру у 2026 році в Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку чи Кестелі (навіть за $250 000 USD), ви законно отримаєте Tapu, проте не зможете оформити первинну посвідку на проживання (ВНП / İkamet İzni) за цією адресою.
Виняток для програми громадянства ($400 000+ USD): Закриття районів для стандартного ВНП не перешкоджає участі об’єктів у Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку чи Кестелі у програмі набуття громадянства Туреччини за інвестиції ($400 000 USD), оскільки інвестори отримують спеціальний інвестиційний дозвіл за ст. 31/1-j без прив’язки до квоти району.
Відкриті райони Аланії для первинного ВНП ($200 000+ USD): Оба (Oba), Тосмур (Tosmur), Джікджіллі (Cikcilli), Центр / Сарай (Saray), Дамлаташ / Кизларпинари (Kızlarpınarı), Конакли (Konaklı), Паяллар (Payallar), Тюрклер (Türkler), Демірташ (Demirtaş), Тепе (Tepe), Бекташ (Bektaş).

Часті запитання (FAQ) щодо громадянства та ВНП за нерухомість у Туреччині

Чи можна об’єднати кілька квартир у Туреччині для досягнення ліміту $400 000 на громадянство або $200 000 на ВНП?

Для програми громадянства Туреччини за інвестиції ($400 000 USD) дозволяється об’єднувати кілька об’єктів житлової або комерційної нерухомості за умови оформлення 3-річного обтяження на кожен з них. Проте для посвідки на проживання за нерухомістю ($200 000 USD за ст. 31/1-b) вимога $200 000 має виконуватися щодо одного окремого житлового об’єкта — сумувати кілька дешевших квартир для ВНП не можна.

Які райони Аланії закриті для отримання посвідки на проживання (ВНП) у 2026 році?

Станом на 2026 рік в Аланії закритими для первинного оформлення ВНП (İkamet İzni) є 4 райони: Махмутлар (Mahmutlar), Авсаллар (Avsallar), Каргиджак (Kargıcak) та Кестель (Kestel). Для отримання ВНП за нерухомістю необхідно купувати житло вартістю від $200 000 у відкритих районах Аланії (наприклад, Оба, Тосмур, Джікджіллі, Центр, Конакли).

Чи поширюється заборона закритих районів Аланії на отримання громадянства Туреччини за $400 000?

Ні. Інвестори, які купують нерухомість на суму від $400 000 USD для отримання громадянства Туреччини, можуть купувати об’єкти в будь-якому районі Аланії, включаючи Махмутлар, Авсаллар, Каргиджак та Кестель, оскільки інвестиційне громадянство та спеціальний ВНП інвестора (ст. 31/1-j) не підпадають під 20% адресні квоти махалле.

Чи отримують громадянство Туреччини члени сім’ї інвестора?

Так, право на одночасне отримання громадянства Туреччини за одну інвестицію від $400 000 USD отримують основний інвестор, його законний чоловік або дружина та всі неповнолітні діти віком до 18 років на дату подання заяви.

Для попереднього аудиту об’єктів нерухомості на відповідність критеріям інвестиційного громадянства або ВНП в Аланії звертайтеся до нашої практики нерухомості та інвестиційного супроводу або зв’яжіться з адвокатом Енесом Нергізом.

Примітка: Ця стаття підготовлена адвокатом Енесом Нергізом (Колегія адвокатів Анталії, реєстраційний № 6281) виключно з інформаційною метою відповідно до правил адвокатської етики Туреччини і не є індивідуальним юридичним висновком.

Примітка: Стаття надає загальну інформацію та не замінює юридичної консультації. Правова оцінка залежить від конкретних обставин і чинного законодавства.