Забудовник не передає tapu в Туреччині: що робити?

Купівля квартири або вілли на етапі будівництва (off-plan) в Аланії та Анталії є поширеною інвестиційною практикою серед громадян України та іноземних покупців. Однак у разі суттєвої затримки здачі проєкту в експлуатацію, відмови у видачі технічного паспорта (İskan) або ухилення забудовника від переоформлення свідоцтва про право власності (Tapu), правова позиція інвестора безпосередньо залежить від юридичної форми підписаного договору.

У цьому матеріалі ми детально розбираємо, які правові механізми захисту прав інвесторів діють у Туреччині у 2026 році відповідно до Цивільного кодексу Туреччини № 4721 (TMK), Кодексу зобов’язань № 6098 (TBK) та Закону про захист прав споживачів № 6502 (TKHK).

1. Юридична оцінка договору із забудовником: нотаріальна форма проти простого письмового контракту

Перший крок, який здійснює адвокат у спорі із забудовником в Аланії, — це перевірка форми укладеного договору з огляду на імперативну вимогу статті 706 Цивільного кодексу Туреччини (TMK) та статті 237 Кодексу зобов’язань (TBK):

Офіційний нотаріальний попередній договір (Noter Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi): Якщо договір укладено перед турецьким нотаріусом (ст. 60 та 89 Закону про нотаріат № 1512) і зареєстровано в земельному кадастрі шляхом внесення обтяжувальної відмітки (Tapuya Şerh), покупець має найвищий рівень правового захисту. За наявності такого договору та повної оплати вартості інвестор має право подати позов про примусову реєстрацію права власності в судовому порядку (Tapu İptal ve Tescil Davası / Cebri Tescil), а також стягнути договірну неустойку та компенсацію втраченої орендної вигоди (Kira Kaybı Tazminatı).
Простий письмовий договір (Adi Yazılı Sözleşme): На жаль, більшість договорів, підписаних безпосередньо в офісі забудовника або агентства нерухомості в Аланії без участі турецького нотаріуса, за законом є нікчемними щодо зобов’язання передати право власності (Тапу). На підставі простого письмового контракту суд (за рідкісними винятками принципу добросовісності за практикою Касаційного суду Yargıtay, коли будинок повністю добудований і квартира вже передана у фактичне володіння покупця) не присуджує передачу Тапу. Проте покупець має безумовне право вимагати повного повернення сплачених коштів з урахуванням реальної купівельної спроможності / іноземної валюти та відсотків у порядку безпідставного збагачення.

2. Підсудність спору: Суд у справах споживачів (Tüketici Mahkemesi) та обов’язкова медіація

Якщо іноземець купує житлову нерухомість (квартиру або віллу) для особистого чи сімейного користування (без комерційної чи підприємницької мети), такий спір підпадає під дію Закону про захист прав споживачів № 6502 і розглядається в Суді у справах споживачів (Tüketici Mahkemesi):

Звільнення від судового збору: Позивачі-споживачі звільняються від сплати пропорційного державного судового мита (Nispi Harç) при поданні позову до Суду у справах споживачів, що суттєво зменшує початкові судові витрати інвестора.
Обов’язкова досудова медіація (Zorunlu Arabuluculuk): Згідно зі статтею 73/A Закону № 6502, перед зверненням до Суду у справах споживачів обов’язковим етапом є проведення офіційної процедури медіації через державного медіатора. У багатьох випадках під час медіації за участю адвоката вдається укласти мировий протокол із забудовником (який прирівнюється до судового виконавчого листа) про конкретну дату передачі Тапу або графік повернення інвестованих коштів.

3. Забезпечення позову (İhtiyati Tedbir) та виконавчий арешт (İhtiyati Haciz)

Найбільший ризик при затримці будівництва полягає в тому, що недобросовісний забудовник може переоформити ліквідні квартири та земельні ділянки на третіх осіб або афілійовані компанії до завершення судового процесу. Тому першочерговими діями адвоката є:

Офіційна нотаріальна претензія (Noter İhtarnamesi): Направлення забудовнику через турецького нотаріуса офіційної вимоги з фіксацією факту прострочення (Temerrüt) та встановленням кінцевого строку для передачі Тапу або повернення коштів.
Судова заборона на відчуження нерухомості (İhtiyati Tedbir): Якщо позов спрямований на примусову передачу Тапу за нотаріальним договором, адвокат клопоче перед судом про накладення негайного блокування в реєстрі Tapu, щоб забудовник не міг продати чи закласти об’єкт.
Попередній арешт рахунків та майна забудовника (İhtiyati Haciz): Якщо мета інвестора — повернення сплачених грошей у валюті (USD/EUR), адвокат ініціює накладення арешту на банківські рахунки, транспортні засоби та іншу нерухомість будівельної компанії через виконавчу службу (İcra Müdürlüğü).
Перевірка договору забудовника з власником землі (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi): В Аланії чимало комплексів будуються на землі третіх осіб. Якщо забудовник не виконав зобов’язання перед власником земельної ділянки, право покупця на квартиру також опиняється під загрозою і потребує окремого правового захисту в суді.

Часті запитання (FAQ) щодо спорів із забудовниками та затримки Тапу в Туреччині

Чи можна через суд в Аланії змусити забудовника видати Тапу за звичайним договором без нотаріуса?

За загальним правилом ст. 706 Цивільного кодексу Туреччини простий письмовий договір не дає права на примусове переоформлення Тапу, якщо тільки будівництво не завершене повністю, а покупець вже фактично не вселився у квартиру після 100% оплати. В інших випадках за простим договором стягується повна сума сплачених коштів з компенсацією курсової різниці або у валюті платежу.

Чи можна стягнути із забудовника гроші в іноземній валюті (доларах або євро)?

Так, якщо оплата за договором здійснювалася в іноземній валюті (USD або EUR) і покупець є іноземним громадянином або вимога стосується реституції (повернення безпідставно отриманих коштів за недійсним договором), турецькі суди та виконавча служба стягують заборгованість у фактичній іноземній валюті або за реальним курсом Центрального банку Туреччини на день фактичного виконання рішення.

Що робити, якщо будинок побудований і Тапу отримано, але забудовник не оформлює Іскан (İskan)?

Відсутність загального техпаспорта будівлі (Genel İskan) є суттєвим юридичним недоліком об’єкта (Hukuki Ayıp). Власники квартир можуть у судовому порядку зобов’язати забудовника усунути будівельні порушення та отримати Іскан, або стягнути із забудовника всі витрати на самостійне оформлення Іскану та компенсацію втрати ринкової вартості нерухомості.

Чи обов’язково особисто приїжджати до Туреччини для подання позову проти забудовника?

Ні. На підставі судової довіреності (Genel Dava Vekaletnamesi), посвідченої у Консульстві Туреччини або у нотаріуса з апостилем, адвокат представляє інтереси інвестора на етапі нотаріальної претензії, обов’язкової медіації, у Суді у справах споживачів Аланії та під час виконавчого провадження без необхідності особистої присутності клієнта.

Якщо ваш забудовник в Аланії або Анталії порушує строки будівництва чи ухиляється від передачі Тапу, ознайомтеся з нашою практикою будівельних спорів та права нерухомості або зв’яжіться з адвокатом Енесом Нергізом для правового аналізу вашого контракту.

Примітка: Ця стаття підготовлена адвокатом Енесом Нергізом (Колегія адвокатів Анталії, реєстраційний № 6281) виключно з інформаційною метою відповідно до правил адвокатської етики Туреччини і не є індивідуальним юридичним висновком.

Примітка: Стаття надає загальну інформацію та не замінює юридичної консультації. Правова оцінка залежить від конкретних обставин і чинного законодавства.