Перевірка нерухомості в Туреччині перед купівлею

Ринок нерухомості Аланії та провінції Анталія залишається одним із найпривабливіших напрямків для українських покупців та іноземних інвесторів. Проте купівля квартири, вілли або комерційного приміщення в Туреччині у 2026 році регулюється суворими нормами Цивільного кодексу Туреччини № 4721 (TMK), Закону про земельний кадастр № 2644, міграційного законодавства (Закон № 6458) та законодавства про короткострокову туристичну оренду (Закон № 7464).

На практиці більшість фінансових втрат іноземних покупців пов’язана з підписанням простих «резерваційних» або «інвестиційних» договорів з рієлторами чи забудовниками без попереднього юридичного аудиту земельної книги (Tapu Sicili) та містобудівної документації в муніципалітеті Аланії.

1. Чому звичайний письмовий договір купівлі-продажу нерухомості в Туреччині є недійсним?

Найважливіше правило турецького права нерухомості закріплене у статті 706 Цивільного кодексу Туреччини (TMK) та статті 237 Кодексу зобов’язань Туреччини (TBK): перехід права власності на нерухоме майно здійснюється виключно шляхом складання офіційного акта (Resmi Senet) та реєстрації в Дирекції земельного кадастру і тапу (Tapu Müdürlüğü).

Простий письмовий договір (Adi Yazılı Sözleşme): Договір купівлі-продажу, підписаний в офісі агентства нерухомості або будівельної компанії (навіть двома мовами та у присутності свідків), не породжує переходу права власності і не дає права вимагати примусового переоформлення Тапу через суд. За таким договором покупець у разі спору може вимагати лише повернення фактично сплачених коштів у межах позову про безпідставне збагачення.
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi): Якщо ви купуєте об’єкт на етапі будівництва або на умовах розстрочки, єдиним юридично захищеним механізмом є укладення попереднього договору виключно в офіційній формі перед турецьким нотаріусом (статті 60 та 89 Закону про нотаріат № 1512) з обов’язковим внесенням обтяжувальної відмітки (Tapuya Şerh) до реєстру Тапу. Така відмітка захищає покупця від подвійного продажу квартири третім особам та дає право на судовий позов про примусову реєстрацію права власності (Tapu İptal ve Tescil Davası).

2. Комплексна юридична перевірка (Due Diligence) в кадастрі Аланії перед оплатою

До внесення будь-якого завдатку адвокат з нерухомості проводить повний правовий аудит об’єкта за даними реєстру Tapu та муніципалітету Аланії (Alanya Belediyesi):

Перевірка обтяжень у Тапу (Takyidat Belgesi): Виявлення іпотек банків (İpotek), виконавчих та податкових арештів (Haciz), судових заборон на відчуження (İhtiyati Tedbir), сервітутів, права викупу або комерційних договорів оренди. Чимало забудовників беруть проектне кредитування під заставу земельної ділянки — якщо іпотека не знята з конкретної квартири до моменту угоди, покупець ризикує отримати квартиру з боргом забудовника.
Тип права власності (Kat İrtifakı vs. Kat Mülkiyeti) та Іскан (İskan): Перевірка наявності технічного паспорта та дозволу на введення будівлі в експлуатацію — загального (Genel İskan) та індивідуального (Ferdi İskan). Купівля об’єкта без İskan несе ризик неможливості переведення лічильників води та електроенергії на побутовий тариф та свідчить про можливі відхилення забудовника від затвердженого архітектурного проєкту.
Перевірка повноважень продавця та прав забудовника: Якщо будинок зводиться за договором будівництва в обмін на частки землі (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), адвокат перевіряє, чи має забудовник безумовне право продажу конкретної квартири без ризику розірвання договору власником землі.

3. Валютна довідка (DAB), оцінка SPK та офіційні платежі

Для всіх угод купівлі нерухомості іноземними громадянами у 2026 році діє обов’язковий порядок валютного регулювання Центрального банку Туреччини:

Довідка про обмін валюти (Döviz Alım Belgesi — DAB): Покупець (або його адвокат за довіреністю) повинен продати іноземну валюту (USD, EUR тощо) Центральному банку через турецький комерційний банк і отримати офіційний документ DAB на суму кадастрової вартості до передачі документів у Tapu Müdürlüğü.
Незалежний звіт про оцінку (SPK Değerleme Raporu): Обов’язковий для угод з отримання посвідки на проживання або громадянства Туреччини за інвестиції, а також рекомендований для підтвердження реальної ринкової вартості об’єкта.
Податок на перехід права власності (Tapu Harcı): Становить 4% від задекларованої вартості в Тапу плюс фіксований збір оборотного фонду кадастру (Döner Sermaye Harcı). Заниження вартості в Тапу нижче реальної суми договору тягне за собою серйозні податкові донарахування зі штрафами та позбавляє покупця права на інвестиційний ВНП чи громадянство.

4. Актуальні правила 2026 року: закриті райони Аланії, ліміт $200 000 для ВНП та закон про Airbnb (№ 7464)

Плануючи купівлю нерухомості в Аланії у 2026 році, іноземний покупець має враховувати три критично важливі законодавчі вимоги:

4 закриті райони Аланії для первинного ВНП: Іноземці можуть вільно купувати нерухомість та отримувати Тапу в будь-якому районі Аланії (за винятком військових зон). Однак через перевищення 20% квоти іноземного населення чотири райони Аланії закриті для оформлення первинної посвідки на проживання (İkamet İzni): Махмутлар (Mahmutlar), Авсаллар (Avsallar), Каргиджак (Kargıcak) та Кестель (Kestel). Для отримання первинного ВНП об’єкт має розташовуватися у відкритому районі (наприклад, Оба, Тосмур, Джікджіллі, Конакли, Payallar, Центр/Сарай, Tepe, Bektaş).
Поріг $200 000 USD для ВНП на підставі Тапу: Для житлової нерухомості, придбаної 16 жовтня 2023 року або пізніше, отримання первинного ВНП за нерухомістю (ст. 31/1-b Закону № 6458) вимагає, щоб і офіційна вартість у Тапу, і оцінка SPK становили не менше 200 000 доларів США (а об’єкт знаходився у відкритому районі).
Короткострокова оренда (Закон № 7464): Здача квартири в оренду на строк до 100 днів (Airbnb, Booking, подобова туристична оренда) без спеціальної ліцензії Міністерства культури і туризму (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi) та без 100% одноголосного нотаріального рішення всіх співвласників багатоквартирного комплексу (Kat Malikleri Oybirliği) суворо заборонена і карається високими адміністративними штрафами.

Часті запитання (FAQ) щодо купівлі нерухомості та перевірки Тапу в Аланії

Чи має юридичну силу договір купівлі квартири, підписаний в офісі забудовника або рієлтора в Аланії?

Ні, простий письмовий договір (adi yazılı sözleşme) відповідно до ст. 706 Цивільного кодексу Туреччини не дає права вимагати примусової передачі права власності (Тапу). Дійсними є лише угода безпосередньо в управлінні Тапу або попередній договір (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi), посвідчений турецьким нотаріусом і внесений до реєстру Тапу (şerh).

Чи можна купити квартиру в Махмутларі або Авсалларі у 2026 році та отримати ВНП?

Ви маєте повне право купити нерухомість та оформити Тапу на своє ім’я в Махмутларі, Авсалларі, Каргиджаку та Кестелі. Однак ці 4 райони Аланії закриті для реєстрації первинної посвідки на проживання (İkamet İzni) для іноземців, тому навіть квартира вартістю понад $200 000 у цих чотирьох мікрорайонах не дасть права на первинний ВНП.

Чи можна купити нерухомість в Аланії дистанційно без особистого приїзду до Туреччини?

Так. На підставі спеціальної довіреності на операції з нерухомістю з фотографією довірителя (оформленої в Консульстві Туреччини або у іноземного нотаріуса з апостилем) турецький адвокат може провести перевірку об’єкта, оформити довідку DAB, підписати офіційний акт у Tapu Müdürlüğü та переоформити абонементи на воду й електрику.

Що таке документ Іскан (İskan) і чому небезпечно купувати квартиру без нього?

Іскан (Yapı Kullanma İzin Belgesi) — це офіційний акт муніципалітету про введення будівлі в експлуатацію, який підтверджує відповідність збудованого об’єкта будівельним нормам і сейсмостійкості. Без Іскану неможливо перевести будівлю у статус повноцінної окремої власності (Kat Mülkiyeti), а комунальні послуги тарифікуються за підвищеними будівельними ставками.

Щоб захистити свої інвестиції перед підписанням договору або внесенням завдатку, ознайомтеся з нашою практикою у сфері права нерухомості та будівництва в Аланії або запишіться на консультацію до адвоката Енеса Нергіза.

Примітка: Ця стаття підготовлена адвокатом Енесом Нергізом (Колегія адвокатів Анталії, реєстраційний № 6281) виключно з інформаційною метою відповідно до правил адвокатської етики Туреччини і не є індивідуальним юридичним висновком.

Примітка: Стаття надає загальну інформацію та не замінює юридичної консультації. Правова оцінка залежить від конкретних обставин і чинного законодавства.