Спадщина та нерухомість у Туреччині

Володіння нерухомістю, банківськими вкладами або частками в компаніях на території Туреччини вимагає від українських сімей та іноземних інвесторів завчасного планування питань спадкування. Багато іноземних власників квартир в Аланії та Анталії помилково вважають, що спадкування їхнього турецького майна автоматично здійснюватиметься за законодавством країни їхнього громадянства або що іноземний нотаріус зможе безпосередньо переоформити турецьке свідоцтво про право власності (Tapu).

У цьому посібнику ми детально пояснюємо, як у 2026 році регулюється спадкування майна іноземців у Туреччині відповідно до Кодексу про міжнародне приватне право та процес Туреччини № 5718 (MÖHUK) та Цивільного кодексу Туреччини № 4721 (TMK).

1. Яке право застосовується до спадкування в Туреччині: MÖHUK стаття 20 (Lex Rei Sitae)

Ключова колізійна норма турецького міжнародного приватного права сформульована у статті 20/1 Закону № 5718 (MÖHUK) і встановлює подвійний режим (розщеплення спадкового статуту):

Нерухоме майно, розташоване в Туреччині (квартири, вілли, земельні ділянки, комерційні об’єкти): До спадкування будь-якої нерухомості на території Туреччини в імперативному порядку застосовується виключно матеріальне спадкове право Туреччини (принцип Lex Rei Sitae — право місцезнаходження нерухомої речі), незалежно від громадянства спадкодавця, місця його останнього постійного проживання або тексту іноземного заповіту.
Рухоме майно в Туреччині (банківські рахунки, депозити, автомобілі, корпоративні частки): Спадкування рухомого майна регулюється національним правом держави, громадянином якої був спадкодавець на момент смерті (MÖHUK ст. 20/1). Водночас процесуальна процедура відкриття спадщини, охорони спадкового майна та його розподілу в Туреччині завжди здійснюється за турецьким процесуальним законодавством (MÖHUK ст. 20/2).

2. Черги спадкування за законом та обов’язкова частка (Saklı Pay) у турецькому праві

За Цивільним кодексом Туреччини (TMK ст. 495–501) діє парантельна система черговості спадкоємців у поєднанні з правами подружжя, що пережило спадкодавця:

Перша черга (низхідна лінія — діти та онуки): Діти спадкують у рівних частках. Якщо у спадкодавця залишилися діти та офіційний чоловік/дружина, подружжя отримує 1/4 (25%) спадщини, а решта 3/4 (75%) ділиться порівну між дітьми.
Друга черга (батьки спадкодавця та їхні нащадки): Залучається за відсутності дітей. У разі наявності живого подружжя воно отримує 1/2 (50%) спадщини, а батьки (або брати/сестри) — 1/2 (50%).
Обов’язкова частка у спадщині (Saklı Pay — ст. 505–506 TMK): Турецьке право жорстко захищає обов’язкових спадкоємців і не дозволяє повністю позбавити їх спадщини звичайним заповітом. Обов’язкова частка дітей становить половину (1/2) їхньої законної частки, а для офіційного подружжя (при спадкуванні разом із дітьми чи батьками) — 100% його законної частки. Якщо заповіт порушує обов’язкову частку щодо нерухомості в Аланії, спадкоємці мають право подати до турецького суду позов про зменшення заповідальних розпоряджень (Tenkis Davası).

3. Чому в Туреччині необхідно отримати турецьке судове свідоцтво про спадщину (Veraset İlamı)?

Ані Дирекція земельного кадастру і тапу (Tapu Müdürlüğü), ані турецькі комерційні банки не приймають іноземне свідоцтво про право на спадщину (наприклад, видане українським, німецьким чи польським нотаріусом) як пряму підставу для переоформлення нерухомості чи виплати коштів із рахунку. Крім того, якщо спадкодавець або хоча б один зі спадкоємців є іноземним громадянином, турецький нотаріус не має повноважень видавати Veraset İlamı.

У всіх справах з іноземним елементом Свідоцтво про право на спадщину (Mirasçılık Belgesi / Veraset İlamı) видається виключно турецьким Мировим цивільним судом (Sulh Hukuk Mahkemesi). Для отримання судового рішення адвокат подає до суду апостильоване свідоцтво про смерть та офіційні документи органів РАЦС/реєстру населення країни громадянства спадкодавця, що підтверджують генеалогічне дерево всіх законних спадкоємців, з нотаріально засвідченим перекладом турецькою мовою.

4. Як правильно скласти заповіт (Vasiyetname) в Туреччині та податок на спадщину

Хоча за ст. 20/4 MÖHUK заповіт, складений за формою права країни громадянства спадкодавця, формально визнається дійсним, на практиці відкриття та примусове визнання іноземного заповіту в турецькому суді потребує тривалої судової процедури. Тому іноземним власникам нерухомості в Аланії рекомендується оформлювати окремий офіційний заповіт (Resmi Vasiyetname) у турецького нотаріуса за участю присяжного перекладача та двох свідків (ст. 532 TMK) виключно щодо активів на території Туреччини.

Після отримання судового рішення Veraset İlamı спадкоємці подають декларацію з податку на спадщину та дарування (Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi) згідно із Законом № 7338 (ставки для спадкування за законом є прогресивними та помірними — від 1% до 10% з урахуванням щорічних неоподатковуваних мінімумів на кожного спадкоємця у 2026 році), отримують податкову довідку про відсутність заборгованості (İlişik Kesme Belgesi) і реєструють перехід права власності в Tapu Müdürlüğü.

Часті запитання (FAQ) щодо спадкового права та нерухомості в Туреччині

За яким законом спадкується квартира іноземця в Аланії або Анталії?

Відповідно до статті 20/1 Кодексу про міжнародне приватне право Туреччини (MÖHUK № 5718), спадкування нерухомого майна, розташованого в Туреччині, завжди регулюється виключно турецьким спадковим правом (принцип Lex Rei Sitae), незалежно від громадянства померлого власника.

Чи може іноземне свідоцтво про право на спадщину замінити турецьке судове рішення Veraset İlamı?

Ні. Офіс Тапу та турецькі банки не здійснюють перереєстрацію майна на підставі іноземних нотаріальних свідоцтв про спадщину. Коли у спадковій справі є іноземний елемент, спадкоємці повинні отримати турецьке судове свідоцтво про спадщину (Mirasçılık Belgesi / Veraset İlamı) у Мировому цивільному суді Туреччини (Sulh Hukuk Mahkemesi).

Чи можуть спадкоємці з України або ЄС оформити спадщину на квартиру в Аланії дистанційно без приїзду до Туреччини?

Так. На підставі спеціальної довіреності з апостилем турецький адвокат може самостійно звернутися до Мирового цивільного суду за отриманням Veraset İlamı, подати декларацію з податку на спадщину, сплатити податки від імені спадкоємців та зареєструвати нове свідоцтво Тапу на імена спадкоємців у кадастрі Аланії.

Чи можна в Туреччині заповісти всю нерухомість одній особі в обхід дітей або офіційного подружжя?

Ні, турецький Цивільний кодекс передбачає імперативні правила про обов’язкову частку (Saklı Pay) для дітей та офіційного чоловіка/дружини. Якщо заповіт порушує їхню обов’язкову частку щодо нерухомості в Туреччині, вони мають право оскаржити його в турецькому суді в частині перевищення вільної частки (Tenkis Davası).

Для оформлення офіційного заповіту або ведення спадкової справи в судах і кадастрових органах Аланії та Анталії ознайомтеся з нашою практикою сімейного та спадкового права або зв’яжіться з адвокатом Енесом Нергізом.

Примітка: Ця стаття підготовлена адвокатом Енесом Нергізом (Колегія адвокатів Анталії, реєстраційний № 6281) виключно з інформаційною метою відповідно до правил адвокатської етики Туреччини і не є індивідуальним юридичним висновком.

Примітка: Стаття надає загальну інформацію та не замінює юридичної консультації. Правова оцінка залежить від конкретних обставин і чинного законодавства.