Kupovina nekretnine u Alanji (2026): zatvorena naselja i Tapu

Alanja (Alanya) je već godinama najtraženija destinacija na turskoj obali Sredozemnog mora za kupce i investitore iz Bosne i Hercegovine, Srbije, Crne Gore, Hrvatske i dijaspore. Međutim, sigurna kupovina stana, apartmana ili vile u Alanji u 2026. godini zahtijeva strogo poštovanje aktuelnih zakonskih propisa: od četiri naselja zatvorena za nove boravišne dozvole, preko praga od 200.000 USD za sticanje boravka (İkamet) i Zakona br. 7464 o kratkoročnom turističkom najmu (Airbnb), pa sve do obavezne notarske ili zemljišnoknjižne forme ugovora prema članu 706. Turskog građanskog zakonika (TMK).

U ovom praktičnom vodiču advokat Enes Nergiz (Advokatska komora u Antaliji, reg. br. 6281) objašnjava sve pravne korake koje morate provjeriti prije uplate kapare u Alanji.

1. Zatvorena i otvorena naselja u Alanji (2026): Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel

Najčešća greška stranih kupaca u Alanji jeste miješanje prava na kupovinu i uknjižbu vlasništva (Tapu) sa pravom na dobijanje prve boravišne dozvole (İkamet İzni) u okviru kvote Ministarstva unutrašnjih poslova od 20% stranih državljana po naselju (Mahalle):

4 zatvorena naselja u Alanji: Prema važećim propisima u 2026. godini, četiri naselja u Alanji su zvanično zatvorena za izdavanje novih prvih boravišnih dozvola strancima: Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel.
Možete li ipak kupiti stan i dobiti Tapu u Mahmutlaru ili Avsallaru? Da. Strani državljani mogu potpuno legalno kupiti nekretninu i uknjižiti vlasništvo (Tapu) na svoje ime u Mahmutlaru, Avsallaru, Kargıcaku i Kestelu. Takve nekretnine možete koristiti za odmor u okviru bezviznog boravka, dugoročni najam ili za program turskog državljanstva putem investicije (od 400.000 USD). Međutim, na adresi u ta četiri naselja ne možete dobiti prvu boravišnu dozvolu (İkamet İzni) — čak ni ako stan vrijedi više od 200.000 USD.
Otvorena naselja u Alanji za boravišnu dozvolu: Ako kupovinom nekretnine (vrijednosti najmanje 200.000 USD) želite ostvariti pravo na prvu boravišnu dozvolu, nekretnina se mora nalaziti u otvorenom naselju Alanje, kao što su Oba, Tosmur, Cikcilli, Saray (Centar / Kleopatra), Kızlarpınarı, Güllerpınarı, Konaklı, Payallar, Türkler, Demirtaş, Tepe ili Bektaş.

2. Prag od 200.000 USD za boravišnu dozvolu naspram 400.000 USD za tursko državljanstvo

Prilikom odabira nekretnine u Alanji u 2026. godini ključno je razlikovati dva zakonska finansijska praga:

Boravišna dozvola po osnovu vlasništva nad nekretninom (200.000 USD — čl. 31/1-b Zakona br. 6458): Za stambene nekretnine kupljene od 16. oktobra 2023. godine nadalje, i zvanična cijena navedena u Tapu ispravi i tržišna vrijednost u izvještaju ovlaštenog SPK procjenitelja moraju iznositi najmanje 200.000 USD za jednu samostalnu stambenu jedinicu u otvorenom naselju (zbrajanje više jeftinijih stanova nije dozvoljeno za boravišnu dozvolu).
Tursko državljanstvo putem investicije (400.000 USD — čl. 12/1-b Zakona br. 5901): Kupovinom jedne ili više nekretnina ukupne vrijednosti od najmanje 400.000 USD (potvrđene kroz Tapu, SPK procjenu i potvrdu o otkupu deviza DAB), uz upis zabrane prodaje na 3 godine (3 Yıl Satılamaz Şerhi), investitor, bračni drug i maloljetna djeca stiču pravo na tursko državljanstvo (uključujući i nekretnine u Mahmutlaru, Avsallaru, Kargıcaku i Kestelu).

3. Kratkoročni turistički najam i Airbnb u Alanji: Zakon br. 7464

Prema Zakonu br. 7464 o iznajmljivanju stambenih nekretnina u turističke svrhe, svako iznajmljivanje stana ili vile na period od 100 dana ili kraće (Airbnb, Booking.com) podliježe strogim pravilima:

Obavezna licenca Ministarstva kulture i turizma: Prije oglašavanja ili prijema gostiju vlasnik mora ishoditi zvaničnu dozvolu (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi).
100% jednoglasna saglasnost svih etažnih vlasnika u zgradi (Kat Malikleri Oybirliği): Za izdavanje licence za stan u stambenoj zgradi neophodna je notarski ovjerena saglasnost svih vlasnika stanova u zgradi (osim ako registrovani Plan upravljanja kompleksa — Yönetim Planı — izričito ne dozvoljava kratkoročni turistički najam).
Visoke novčane kazne: Iznajmljivanje bez licence povlači upravne kazne od više stotina hiljada do preko milion turskih lira.

4. Ništavost običnih pisanih ugovora i pravna provjera (Due Diligence) u katastru Alanje

Shodno članu 706. Turskog građanskog zakonika (TMK), obični pisani ugovor potpisan u kancelariji agencije za nekretnine ili investitora u Alanji (Adi Yazılı Sözleşme) pravno je ništav u pogledu prenosa vlasništva i ne daje pravo na sudsku uknjižbu Tapu-a.

Gotove nekretnine: Prenos vlasništva vrši se isključivo u Zemljišnoknjižnom uredu u Alanji (Alanya Tapu Müdürlüğü) nakon izdavanja bankarske potvrde o zamjeni valute (Döviz Alım Belgesi — DAB).
Nekretnine u izgradnji / kupovina na rate: Predugovor o kupoprodaji nekretnine (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi) mora biti zaključen u službenoj formi pred turskim notarom (čl. 60. i 89. Zakona o notarima) i upisan kao zabilježba u zemljišnu knjigu (Tapuya Şerh).
Provjera tereta (Takyidat) i upotrebne dozvole (İskan): Prije svake uplate advokat provjerava list tereta (hipoteke banaka İpotek, izvršne zabilježbe Haciz, sudske zabrane) te u Općini Alanja (Alanya Belediyesi) provjerava opću i pojedinačnu upotrebnu dozvolu (Genel İskan i Ferdi İskan).

Često postavljana pitanja (FAQ) o kupovini nekretnine u Alanji

Mogu li državljani BiH i regiona u 2026. godini kupiti stan u Mahmutlaru, Avsallaru, Kargıcaku ili Kestelu?

Da, kupovina nekretnine i upis vlasništva (Tapu) u Mahmutlaru, Avsallaru, Kargıcaku i Kestelu su potpuno dozvoljeni. Međutim, budući da su ova 4 naselja u Alanji zatvorena zbog kvote od 20% stranaca, na tim adresama nije moguće registrovati novu prvu boravišnu dozvolu (İkamet İzni).

Koja naselja u Alanji su otvorena za dobijanje boravišne dozvole (od 200.000 USD)?

Otvorena naselja u Alanji u kojima kupovina jedne stambene jedinice vrijednosti najmanje 200.000 USD daje pravo na podnošenje zahtjeva za boravišnu dozvolu uključuju naselja Oba, Tosmur, Cikcilli, Saray (Centar/Kleopatra), Kızlarpınarı, Güllerpınarı, Konaklı, Payallar, Türkler, Demirtaş, Tepe i Bektaş.

Da li ugovor potpisan u agenciji ili kod investitora u Alanji garantuje prenos Tapu-a?

Ne. Prema članu 706. TMK obični pisani ugovor bez učešća turskog notara ili Tapu ureda ne može proizvesti prenos vlasništva. Kod kupovine u izgradnji ili na rate jedinu pravnu sigurnost pruža notarski obrađen predugovor sa zabilježbom u Tapu registru (Şerh).

Smijem li izdavati svoj stan u Alanji turistima putem Airbnb-a?

Prema Zakonu br. 7464, svako iznajmljivanje do 100 dana zahtijeva zvaničnu dozvolu Ministarstva kulture i turizma te 100% jednoglasnu notarsku saglasnost svih vlasnika stanova u zgradi (osim ako Plan upravljanja kompleksa izričito ne predviđa kratkoročni turistički najam).

Za nezavisnu pravnu provjeru nekretnine i zastupanje pred Zemljišnoknjižnim uredom u Alanji posjetite našu stranicu Advokat za nekretnine u Alanji ili kontaktirajte advokata Enesa Nergiza.

Napomena: Ovaj vodič pripremio je advokat Enes Nergiz (Advokatska komora u Antaliji, reg. br. 6281) isključivo u informativne svrhe i on ne predstavlja individualni pravni savjet.

Napomena: Tekst pruža opće informacije i ne zamjenjuje pravni savjet. Procjena zavisi od konkretnih činjenica i važećih propisa.