Investitor ne prenosi tapu u Turskoj: šta uraditi?

Kupovina nekretnine u izgradnji (off-plan) u Alanji, Antalyi ili drugim dijelovima Turske nosi rizik kašnjenja završetka radova, odbijanja prenosa vlasničkog lista (Tapu), nedostatka upotrebne dozvole (İskan) ili građevinskih nedostataka. Kada investitor probije ugovorene rokove predaje ili traži neosnovane doplate, kupac iz Bosne i Hercegovine treba postupiti strukturirano, oslanjajući se na pisanu dokumentaciju i propise turskog prava.

1. Pravna forma ugovora s investitorom prema turskom pravu (čl. 706 TMK)

Prvi korak u svakom sporu s građevinskim investitorom jeste provjera forme potpisanog ugovora:

Notarski predugovor o prodaji nekretnine (Noter Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi): Prema članu 706. turskog Građanskog zakonika (TMK), članu 237. Zakona o obligacionim odnosima (TBK) te članovima 60. i 89. Zakona o notarima, samo predugovor sastavljen u službenoj formi pred turskim notarom (poželjno uz upis zabilježbe u zemljišnu knjigu – Tapuya şerh) daje kupcu pravo da pred sudom zahtijeva prinudni prenos vlasništva (Tapu İptali ve Tescil Davası).
Obični pisani ugovor (Adi Yazılı Sözleşme): Ugovori potpisani isključivo u kancelariji investitora ili agencije bez ovjere kod turskog notara formalno ne obavezuju na sudski prenos Tapu-a. Međutim, kupac ne gubi uloženi novac: ima zakonsko pravo zahtijevati povrat svih uplaćenih sredstava s kamatama i očuvanjem realne/devizne vrijednosti po osnovu sticanja bez osnova (Sebepsiz Zenginleşme) i zaštite potrošača (Zakon br. 6502).

2. Provjera zemljišne knjige (Tapu / TAKBİS) i vlasništva nad zemljištem

Prije pokretanja sudskog postupka, advokat u elektronskom sistemu TAKBİS i u općini provjerava:

Da li je investitor vlasnik zemljišta ili gradi na osnovu ugovora s vlasnikom parcele o zajedničkoj gradnji uz podjelu stanova (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi).
Da li je predmetni stan već prodat trećem licu ili opterećen bankarskom hipotekom (İpotek) odnosno izvršnom zapljenom (Haciz).
Da li zgrada posjeduje građevinsku dozvolu (Yapı Ruhsatı) i šta sprečava izdavanje upotrebne dozvole (İskan).

3. Službena notarska opomena (İhtarname) i stavljanje investitora u docnju

Poruke putem WhatsApp-a i neformalni e-mailovi često nisu dovoljni za formalno stavljanje dužnika u docnju (Temerrüt). U praksi je ključno uputiti investitoru službenu notarsku opomenu (Noter İhtarnamesi) putem turskog notara, kojom se ostavlja precizan naknadni rok za prenos Tapu-a i predaju stana ili zahtijeva povrat uplaćenih sredstava i ugovorne kazne za kašnjenje.

4. Privremene sudske mjere osiguranja (İhtiyati Tedbir i İhtiyati Haciz)

Kako bi se spriječilo da investitor tokom trajanja spora proda stan drugom kupcu ili isprazni račune firme, advokat može od suda zatražiti:

Privremenu mjeru zabrane otuđenja (İhtiyati Tedbir): Sudsku blokadu prodaje spornog stana koja se upisuje direktno u Tapu registar.
Privremenu zapljenu imovine (İhtiyati Haciz): Blokadu bankovnih računa, vozila i drugih nekretnina investitora radi osiguranja novčanog potraživanja za povrat uplata.

5. Obavezna medijacija i postupak pred Potrošačkim ili Građanskim sudom

Kada fizičko lice kupuje stan za lične/porodične potrebe, spor je u pravilu u nadležnosti turskog Potrošačkog suda (Tüketici Mahkemesi) prema Zakonu o zaštiti potrošača br. 6502. Prije podnošenja tužbe zakonski je obavezna medijacija (Zorunlu Arabuluculuk). Za uspješno vođenje postupka potrebno je prikupiti ugovor, SWIFT potvrde o uplatama, priznanice, prepisku i dokaze o stanju objekta na terenu.

Pogledajte stranicu sporovi s investitorima i kašnjenje gradnje, naplata potraživanja i izvršenje te advokat za građevinske sporove u Alanji, i kontaktirajte kancelariju Enes Nergiz.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Mogu li tražiti povrat uplaćenog novca ako ugovor s investitorom u Turskoj nije ovjeren kod notara?

Da. Iako obični pisani ugovor (bez notarske forme iz čl. 706 TMK) ne omogućava sudsku prisilu za prenos Tapu vlasničkog lista, kupac ima puno zakonsko pravo zahtijevati povrat svih uplaćenih iznosa s kamatama po osnovu sticanja bez osnova i zaštite potrošača.

Šta ako mi je investitor u Alanji predao ključeve stana, ali odbija prenijeti Tapu ili obezbijediti İskan?

Sama predaja ključeva bez upisa u zemljišnu knjigu (Tapu) ne prenosi pravo vlasništva, a nedostatak upotrebne dozvole (İskan) znači da objekat nema tehnički prijem. U takvom slučaju potrebno je odmah provjeriti terete na parceli u sistemu TAKBİS i uputiti notarsku opomenu (İhtarname).

Od kojeg trenutka se računa kašnjenje investitora s predajom stana u Turskoj?

Kašnjenje se cijeni prema ugovorenom roku predaje i eventualnom dodatnom roku (grace period) iz ugovora, pri čemu je za obračun penala ili raskid ugovora ključno formalno uručenje notarske opomene (Noter İhtarnamesi).

Može li se sudski spor protiv investitora u Turskoj voditi putem punomoći bez dolaska iz BiH?

Da. Na osnovu punomoći (Vekaletname) ovjerene Apostille pečatom i prevedene na turski jezik, advokat u Turskoj može zastupati kupca u postupku notarske opomene, obavezne medijacije, sudske parnice i prinudnog izvršenja.

Autor: advokat Enes Nergiz (Enes Nergiz), Advokatska komora Antalye, registarski broj 6281. Kancelarija u Alanji. Informacije su opšteg karaktera (stanje 2026.) i ne predstavljaju pravni savjet.

Napomena: Tekst pruža opće informacije i ne zamjenjuje pravni savjet. Procjena zavisi od konkretnih činjenica i važećih propisa.