Spadek i nieruchomość w Turcji

Śmierć obywatela Polski lub innego cudzoziemca posiadającego mieszkanie, willę lub rachunek bankowy w Alanyi, Antalyi bądź innej części Turcji uruchamia transgraniczne postępowanie spadkowe. Turecki system prawny nie przepisuje nieruchomości automatycznie na podstawie polskich dokumentów notarialnych: aby przenieść własność w księdze wieczystej (Tapu) lub wypłacić środki z tureckiego banku, spadkobiercy muszą uzyskać tureckie sądowe postanowienie spadkowe oraz zaświadczenie o rozliczeniu podatku spadkowego.

1. Prawo właściwe dla spadku w Turcji: zasada rozszczepienia statutu spadkowego (art. 20 MÖHUK)

Zgodnie z art. 20 tureckiej ustawy nr 5718 o prawie prywatnym międzynarodowym i postępowaniu cywilnym (MÖHUK), Turcja stosuje zasadę rozszczepienia prawa właściwego w zależności od rodzaju majątku spadkowego:

Majątek nieruchomy (mieszkania, domy, działki położone w Turcji): Podlega wyłącznie prawu tureckiemu (lex rei sitae – prawo miejsca położenia nieruchomości), niezależnie od obywatelstwa zmarłego, jego ostatniego miejsca zamieszkania w Polsce czy wyboru prawa obcego w testamencie.
Majątek ruchomy (środki na rachunkach bankowych, pojazdy, udziały w spółkach): Podlega prawu ojczystemu (prawu obywatelstwa) zmarłego z chwili śmierci.

Co istotne, w odniesieniu do nieruchomości w Turcji bezwzględnie obowiązują przepisy tureckiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 4721) dotyczące ustawowych porządków dziedziczenia oraz udziałów obowiązkowych / zachowku (Saklı Pay) przysługujących zstępnym (dzieciom), małżonkowi oraz w określonych przypadkach rodzicom spadkodawcy.

2. Dlaczego polski akt poświadczenia dziedziczenia lub Europejskie Poświadczenie Spadkowe nie wystarczą?

Turcja nie jest państwem członkowskim Unii Europejskiej i nie stosuje unijnego rozporządzenia spadkowego nr 650/2012. W rezultacie ani polski notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, ani postanowienie polskiego sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, ani Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS) nie są bezpośrednią podstawą do wpisu spadkobierców w tureckiej księdze wieczystej Tapu.

Spadkobiercy muszą uzyskać w Turcji tureckie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (Veraset İlamı / Mirasçılık Belgesi) wydawane przez turecki Sąd Pokoju ds. Cywilnych (Sulh Hukuk Mahkemesi). Polskie dokumenty spadkowe oraz odpisy aktów stanu cywilnego stanowią w tym postępowaniu kluczowy materiał dowodowy potwierdzający krąg spadkobierców.

3. Przygotowanie dokumentów z Polski, klauzula Apostille i tłumaczenia przysięgłe

Do przeprowadzenia postępowania przed tureckim sądem spadkowym niezbędne jest zgromadzenie i zalegalizowanie dokumentów stanu cywilnego:

Odpis zupełny lub skrócony aktu zgonu spadkodawcy (Ölüm Belgesi) oraz akty urodzenia i małżeństwa wszystkich spadkobierców (lub polski dokument spadkowy wykazujący stopień pokrewieństwa).
Klauzula Apostille (Konwencja haska z 1961 r.): Wszystkie polskie dokumenty urzędowe muszą zostać opatrzone klauzulą Apostille (przez polskie MSZ lub właściwy sąd apelacyjny w przypadku dokumentów sądowych/notarialnych).
Tłumaczenie na język turecki i poświadczenie notarialne: Dokumenty tłumaczy się na język turecki przez tłumacza przysięgłego w Turcji i poświadcza u tureckiego notariusza (lub w konsulacie Turcji).

4. Turecki podatek od spadków i darowizn (Veraset ve İntikal Vergisi) i zaświadczenie podatkowe

Po uzyskaniu postanowienia sądu (Veraset İlamı), kolejnym obowiązkowym etapem przed przepisaniem Tapu lub podjęciem pieniędzy z banku jest złożenie deklaracji podatku spadkowego (Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi) we właściwym tureckim urzędzie skarbowym (Vergi Dairesi):

Każdy ze spadkobierców musi uzyskać turecki numer identyfikacji podatkowej (Vergi Numarası).
Do deklaracji załącza się zaświadczenie z gminy o wartości podatkowej nieruchomości (Belediye Rayiç Bedel) na dzień śmierci oraz zaświadczenia z banków o saldzie rachunków.
Po naliczeniu i uregulowaniu (lub zabezpieczeniu) podatku urząd skarbowy wydaje oficjalne zaświadczenie o braku zaległości podatkowych (Veraset ve İntikal Vergisi İlişik Kesme Yazısı), bez którego urząd ksiąg wieczystych ani bank nie dokonają żadnej czynności.

5. Przepisanie księgi wieczystej (Tapu İntikali) i sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Dysponując tureckim postanowieniem spadkowym oraz zaświadczeniem z urzędu skarbowego, adwokat składa wniosek w Urzędzie Ksiąg Wieczystych (Tapu Müdürlüğü) o wpisanie spadkobierców jako nowych właścicieli (współwłasność łączna – Elbirliği Mülkiyeti lub w częściach ułamkowych – Paylı Mülkiyet). Jeżeli spadkobiercy chcą sprzedać odziedziczoną nieruchomość w Alanyi lub Antalyi, mogą to zrobić niezwłocznie po przepisaniu Tapu, a w razie sporu między współspadkobiercami możliwe jest sądowe zniesienie współwłasności (İzale-i Şüyu).

Więcej informacji znajdziesz na stronie prawo spadkowe, testamenty i dziedziczenie w Turcji, nieruchomości i Tapu oraz adwokat spadkowy w Alanyi. Aby rozpocząć sprawę spadkową, skontaktuj się z kancelarią Enes Nergiz.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy polski akt poświadczenia dziedziczenia lub Europejskie Poświadczenie Spadkowe wystarczą do przepisania Tapu w Turcji?

Nie. W odniesieniu do nieruchomości położonych w Turcji obowiązuje wyłącznie prawo tureckie (art. 20 MÖHUK), a urząd ksiąg wieczystych oraz banki wymagają tureckiego sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (Veraset İlamı / Mirasçılık Belgesi) wydanego przez turecki sąd.

Czy spadkobiercy z Polski muszą osobiście przyjeżdżać do Turcji, aby przeprowadzić sprawę spadkową i sprzedać mieszkanie?

Nie. Całe postępowanie przed sądem spadkowym w Turcji, uzyskanie numerów podatkowych, złożenie deklaracji podatku od spadków (Veraset ve İntikal Vergisi) oraz przepisanie księgi wieczystej Tapu można przeprowadzić zdalnie przez tureckiego adwokata działającego na podstawie pełnomocnictwa ze zdjęciem i klauzulą Apostille.

Jaki jest termin na odrzucenie zadłużonego spadku w prawie tureckim?

Zgodnie z tureckim Kodeksem cywilnym (art. 606 TMK) ustawowy termin na złożenie oświadczenia o bezwarunkowym odrzuceniu spadku (Reddi Miras) przed sądem wynosi 3 miesiące od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o śmierci spadkodawcy i swoim powołaniu do spadku (z możliwością powołania się na domniemanie odrzucenia przy oczywistej niewypłacalności masy spadkowej – Hükmen Red).

Czy przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania w Alanyi trzeba zapłacić turecki podatek spadkowy?

Tak. Urząd ksiąg wieczystych (Tapu Müdürlüğü) wymaga urzędowego zaświadczenia z tureckiego urzędu skarbowego (İlişik Kesme Yazısı) potwierdzającego złożenie deklaracji i rozliczenie podatku od spadków przed dokonaniem wpisu spadkobierców i dalszą sprzedażą nieruchomości.

Autor: adwokat Enes Nergiz (Enes Nergiz), Izba Adwokacka w Antalyi, nr wpisu 6281. Kancelaria w Alanyi. Materiał ma charakter wyłącznie informacyjny (stan na 2026 r.) i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.

Uwaga: Artykuł ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej. Ocena prawna zależy od faktów i aktualnych przepisów.