Aufenthaltserlaubnis oder Staatsangehörigkeit in der Türkei?

Ausländische Immobilienkäufer, Investoren und Familien aus dem DACH-Raum, die nach Alanya, Antalya oder Istanbul ziehen oder dort investieren möchten, stehen regelmäßig vor der Frage, wie sich die türkische Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienerwerb (Taşınmaz İkamet İzni) rechtlich von der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition (Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı) unterscheidet. Zwischen 2023 und 2026 wurden das türkische Ausländerrecht und die Grundbuchvorschriften erheblich verschärft — insbesondere durch neue Mindestwertgrenzen, verbindliche Devisenankaufsbelege (DAB) und gesperrte Stadtteile.

Dieser aktuelle Leitfaden für 2026 erläutert die gesetzlichen Voraussetzungen nach dem Gesetz über Ausländer und internationalen Schutz Nr. 6458 (YUKK) sowie dem Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901 (TVK) unter besonderer Berücksichtigung der gesperrten Stadtteile in Alanya.

1. Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz (Art. 31 Abs. 1 lit. b Gesetz Nr. 6458): Die 200.000-USD-Grenze

Gemäß Art. 31 Abs. 1 lit. b des Gesetzes Nr. 6458 können ausländische Staatsangehörige, die eine Wohnimmobilie in der Türkei erwerben, eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis (in der Regel für 1 bis 2 Jahre) beantragen, sofern im Jahr 2026 folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Mindestwert von 200.000 US-Dollar (für Käufe ab dem 16. Oktober 2023): Für alle Wohnimmobilien, die am oder nach dem 16. Oktober 2023 erworben wurden, müssen sowohl der im Grundbuch (Tapu) beurkundete Kaufpreis als auch der im unabhängigen SPK-Wertgutachten festgestellte Marktwert mindestens 200.000 USD (umgerechnet zum Kurs der Türkischen Zentralbank am Tag der Grundbuchübertragung) betragen. Für Immobilien, die vor dem 16. Oktober 2023 erworben wurden, gelten bei Verlängerungen weiterhin die bisherigen Übergangsregelungen (75.000 USD in Großstadtprovinzen wie Antalya).
• Einzelobjekt-Erfordernis (keine Summierung): Anders als beim Staatsbürgerschaftsprogramm dürfen für die Aufenthaltserlaubnis nicht mehrere günstigere Wohnungen zusammengerechnet werden. Eine einzelne Wohneinheit (Mesken / Konut) muss für sich genommen den Mindestwert von 200.000 USD erreichen und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Familienangehörige & Arbeitserlaubnis: Der Ehepartner und minderjährige Kinder unter 18 Jahren können begleitende Aufenthaltstitel erhalten. Die Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz berechtigt zum dauerhaften Aufenthalt in der Türkei, ersetzt jedoch keine Arbeitserlaubnis (Çalışma İzni) nach Gesetz Nr. 6735.

2. Wichtig für Käufer in Alanya: Die 4 gesperrten Stadtteile (Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak, Kestel)

Aufgrund der vom türkischen Innenministerium festgelegten 20-%-Ausländerquote pro Ortsteil (Mahalle) sind bestimmte Stadtteile für neue Erstanträge auf Aufenthaltserlaubnisse gesperrt:

• Die 4 gesperrten Stadtteile in Alanya (Stand 2026): In Alanya sind vier Stadtteile für neue erstmalige Aufenthaltserlaubnisse (İkamet İzni) von Ausländern geschlossen: Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak und Kestel.
• Darf man dort trotzdem Immobilien kaufen? Ja. Ausländer können in Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak und Kestel uneingeschränkt Eigentum erwerben und werden regulär ins Grundbuch (Tapu) eingetragen. Allerdings berechtigt der Kauf in diesen vier Ortsteilen — selbst bei einem Kaufpreis über 200.000 USD — nicht zu einer erstmaligen Aufenthaltserlaubnis unter dieser Adresse.
• Offene Stadtteile in Alanya für das İkamet: Wer eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz (ab 200.000 USD) anstrebt, muss in einem offenen Stadtteil Alanyas kaufen, wie z. B. Oba, Tosmur, Cikcilli, Saray (Zentrum/Kleopatra), Kızlarpınarı, Güllerpınarı, Konaklı, Payallar, Türkler, Demirtaş, Tepe oder Bektaş.

3. Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition (Art. 12 Abs. 1 lit. b Gesetz Nr. 5901): Das 400.000-USD-Programm

Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 und Art. 20 der Durchführungsverordnung können ausländische Investoren, die Immobilien im Gesamtwert von mindestens 400.000 US-Dollar erwerben, zusammen mit ihrem Ehegatten und minderjährigen Kindern unter 18 Jahren die türkische Staatsbürgerschaft beantragen:

1. Mindestinvestition von 400.000 USD & Kombinationsmöglichkeit: Beim Staatsbürgerschaftsprogramm dürfen mehrere Immobilien (Wohnungen, Villen oder Gewerbeeinheiten mit eingetragenem Wohnungseigentum Kat Mülkiyeti oder Bauwerkseigentum Kat İrtifakı) kombiniert werden. Zwingend ist, dass der im Tapu erklärte Wert, das über das TADEB/WebTapu-System zugewiesene SPK/BDDK-Wertgutachten und der Devisenankaufsbeleg (Döviz Alım Belgesi — DAB) jeweils mindestens 400.000 USD erreichen. Nicht zulässig sind Bruchteilseigentum (Hisseli Tapu) mehrerer Investoren an derselben Einheit sowie unbebaute Grundstücke ohne Baugenehmigung.
2. Keine Einschränkung durch gesperrte Stadtteile: Da Staatsbürgerschaftsbewerber eine spezielle Investoren-Aufenthaltserlaubnis nach Art. 31 Abs. 1 lit. j Gesetz Nr. 6458 erhalten, sind Immobilien in Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak und Kestel uneingeschränkt für das 400.000-USD-Staatsbürgerschaftsprogramm zugelassen.
3. Verkäuferanforderungen & 3-jährige Veräußerungssperre: Die Immobilie muss von einem türkischen Staatsbürger oder einer türkischen Gesellschaft erworben werden, darf zuvor nicht für ein Staatsbürgerschaftsverfahren genutzt worden sein und wird im Grundbuch (oder im notariellen Immobilienkaufvorvertrag bei mindestens 400.000 USD Anzahlung) mit einer dreijährigen Verkaufssperre (3 Yıl Satılamaz Şerhi) belastet.
4. Dauerhafte Staatsbürgerschaftsrechte: Nach Erteilung der Konformitätsbescheinigung (Uygunluk Belgesi) und Abschluss des Einbürgerungsverfahrens (ca. 6 bis 9 Monate) erhalten der Investor und seine Familie dauerhafte türkische Personalausweise (Kimlik) und Reisepässe sowie uneingeschränkten Arbeitsmarktzugang. Nach Ablauf der 3 Jahre kann die Immobilie verkauft werden, ohne dass die Staatsbürgerschaft erlischt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft in der Türkei

Welcher Mindestkaufpreis gilt 2026 für eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf in der Türkei?

Für Wohnimmobilien, die ab dem 16. Oktober 2023 erworben wurden, beträgt der Mindestwert für eine Aufenthaltserlaubnis nach Art. 31 Abs. 1 lit. b Gesetz Nr. 6458 mindestens 200.000 US-Dollar für eine einzelne Wohneinheit in einem offenen Stadtteil, nachgewiesen sowohl im Tapu als auch im SPK-Wertgutachten.

Welche Stadtteile in Alanya sind 2026 für die Aufenthaltserlaubnis (İkamet) gesperrt?

In Alanya sind vier Stadtteile aufgrund der 20-%-Ausländerquote für neue erstmalige Aufenthaltserlaubnisse gesperrt: Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak und Kestel. Ein Immobilienkauf mit Tapu-Eintragung sowie das 400.000-USD-Staatsbürgerschaftsprogramm sind dort weiterhin möglich, jedoch keine Erstregistrierung einer regulären Aufenthaltserlaubnis.

Kann ich mehrere Wohnungen kombinieren, um die 400.000 USD oder 200.000 USD zu erreichen?

Für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition (400.000 USD) können mehrere Immobilien kombiniert werden, sofern für jedes Objekt eine 3-jährige Verkaufssperre eingetragen wird. Für die Aufenthaltserlaubnis (200.000 USD) ist eine Summierung hingegen ausgeschlossen — eine einzelne Wohnimmobilie muss allein mindestens 200.000 USD wert sein.

Kann das gesamte Verfahren per Vollmacht (Vekaletname) ohne persönliche Anreise abgewickelt werden?

Ja. Mit einer beim türkischen Konsulat oder bei einem Notar mit Haager Apostille errichteten Spezialvollmacht mit Lichtbild kann ein türkischer Rechtsanwalt die Grundbuchprüfung, den Devisenankaufsbeleg (DAB), die Tapu-Übertragung, die 3-jährige Verkaufssperre sowie den Staatsbürgerschafts- oder Aufenthaltsantrag vollständig vertreten.

Für eine rechtssichere Vorprüfung Ihrer Immobilie auf Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsfähigkeit in Alanya, Antalya und Istanbul informieren Sie sich über unsere Praxis für Immobilien- und Investitionsrecht oder kontaktieren Sie Rechtsanwalt Enes Nergiz.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Enes Nergiz (Rechtsanwaltskammer Antalya, Registernummer 6281) ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken gemäß den berufsrechtlichen Vorschriften der Türkischen Rechtsanwaltskammern erstellt und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtliche Beurteilung hängt vom konkreten Sachverhalt ab.