Provjera nekretnine u Turskoj prije kupovine

Transakcije s nekretninama u Alanji (Alanya), Antalyi i širom Turske često se odvijaju pod komercijalnim pritiskom prodavaca, agencija za nekretnine ili građevinskih investitora. Za kupca iz Bosne i Hercegovine ili regiona, najsigurniji trenutak za prepoznavanje i otklanjanje pravnih rizika jeste prije potpisivanja rezervacionog formulara, predugovora ili uplate kapare. Prema turskom pravu, sticanje vlasništva nad nekretninom i stvarna prava uređeni su strogim zakonskim pravilima o formi (turski Građanski zakonik br. 4721 i Zakon o zemljišnim knjigama – Tapu Kanunu br. 2644), a ne marketinškim obećanjima ili neovjerenim privatnim ugovorima.

1. Zašto je nezavisna pravna provjera (Due Diligence) prije uplate neophodna?

Kupci u Alanji i Antalyi najčešće se susreću s dva potpuno različita dokumenta: komercijalnim ugovorom o kupoprodaji koji sastavlja investitor ili agencija, te službenim vlasničkim listom (Tapu) koji vodi Direkcija za zemljišne knjige i katastar (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Prema članu 706. turskog Građanskog zakonika (TMK), članu 237. Zakona o obligacionim odnosima (TBK) te članovima 60. i 89. Zakona o notarima, predugovor kojim se obećava prodaja nekretnine (Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi) pravno je punovažan za prinudni prenos vlasništva samo ako je zaključen u službenoj formi pred turskim notarom i zabilježen u zemljišnoj knjizi (Tapuya şerh).

Obični pisani ugovor (adi yazılı sözleşme) potpisan samo s agencijom ili investitorom ne daje kupcu pravo da putem suda zahtijeva direktan upis vlasništva (Tapu). Uplata novca bez prethodnog pregleda elektronskog registra TAKBİS izlaže kupca hipotekama, izvršnim zapljenama, nedostatku upotrebne dozvole (İskan) ili kupovini stana u naselju koje je zatvoreno za prijavu boravka stranaca.

2. Provjera vlasničkog lista (Tapu) i elektronskog sistema TAKBİS

Fotokopija ili PDF prikaz Tapu dokumenta pokazuje samo osnovne podatke. Detaljna advokatska provjera u sistemu TAKBİS utvrđuje:

Identitet vlasnika i ovlaštenje za raspolaganje: Da li je osoba ili kompanija koja prodaje nekretninu zaista upisana kao vlasnik, ili posjeduje važeću, neopozvanu notarsku punomoć s fotografijom (fotoğraflı vekaletname) koja izričito ovlašćuje za prodaju te nekretnine.
Vrsta vlasničkog statusa na Tapu: Da li je za stan uspostavljeno puno etažno vlasništvo (Kat Mülkiyeti), građevinska službenost u fazi gradnje (Kat İrtifakı) ili samo idealni udio na zemljištu (Arsa Payı).
Provjera broja posebne jedinice (Bağımsız Bölüm No): Potvrda da fizički stan ili vila prikazana na terenu tačno odgovara bloku, spratu i broju samostalne jedinice u arhitektonskom projektu odobrenom od strane općine (Belediye).

3. Tereti, hipoteke (İpotek), zapljene (Haciz) i zabilježbe (Şerh)

Na listu nepokretnosti mogu postojati prava trećih lica koja prelaze na novog vlasnika ili onemogućavaju prenos Tapu-a:

Hipoteke (İpotek): Bankarski krediti prodavca ili projektno finansiranje investitora. Ako hipoteka postoji, mora se pravno osigurati njeno brisanje (fek yazısı) prije ili istovremeno s prenosom vlasništva.
Izvršne zabilježbe (Haciz) i privremene sudske mjere (İhtiyati Tedbir): Blokade zbog poreskih, doprinosnih (SGK) ili komercijalnih dugova prodavca koje mogu dovesti do javne prodaje nekretnine.
Službenosti, pravo plodouživanja (İntifa Hakkı), ugovori o zakupu i plan upravljanja zgradom (Yönetim Planı): Pravila koja utiču na troškove održavanja (Aidat), korištenje zajedničkih dijelova i dozvoljenost kratkoročnog izdavanja.

4. Upotrebna dozvola (İskan), kratkoročni turistički najam (Zakon br. 7464) i urbanistički status

Građevinska dozvola (Yapı Ruhsatı) i upotrebna dozvola (İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi): Nedostatak İskan dozvole često ukazuje na odstupanja od građevinskog projekta ili neizmirene dugove investitora prema državi (SGK/porezi), što otežava prebacivanje priključaka za struju i vodu sa skupe građevinske na redovnu stambenu tarifu.
Pravila za kratkoročni turistički najam do 100 dana (Zakon br. 7464): Prema Zakonu br. 7464, izdavanje stana u Alanji ili Antalyi turistima na period do 100 dana (npr. putem Airbnb-a ili Booking-a) zahtijeva službenu dozvolu Ministarstva kulture i turizma (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi) i jednoglasnu saglasnost (100% glasova) svih etažnih vlasnika u zgradi (kat malikleri oybirliği). Izdavanje bez dozvole podliježe visokim novčanim kaznama.

5. Važeća pravila za 2026. godinu: procjena vrijednosti, DAB certifikat, prag od 200.000 USD i zatvorena naselja u Alanji

Strani kupci prilikom kupovine nekretnine u Turskoj moraju ispuniti zakonske procedure prema članu 35. Zakona br. 2644 i migracionim propisima:

Službeni izvještaj o procjeni vrijednosti (Değerleme Raporu) i potvrda o otkupu deviza (Döviz Alım Belgesi — DAB): Kupoprodajna cijena u stranoj valuti mora se zamijeniti u turske lire (TRY) putem turske banke uz izdavanje DAB dokumenta prije termina u Tapu uredu.
Prag od 200.000 USD za boravišnu dozvolu i 400.000 USD za državljanstvo: Za nekretnine kupljene nakon 16. oktobra 2023. godine (uključujući 2026. godinu), sticanje kratkoročne boravišne dozvole na osnovu vlasništva nad nekretninom (čl. 31 st. 1 tač. b Zakona br. 6458) zahtijeva vrijednost stambene nekretnine od najmanje 200.000 USD. Program turskog državljanstva putem investicije (čl. 12 st. 1 tač. b Zakona br. 5901) zahtijeva vrijednost od najmanje 400.000 USD uz upis zabrane prodaje na 3 godine (3 yıl satılamaz şerhi) i potvrdu o usklađenosti (Uygunluk Belgesi).
Zatvorena naselja u Alanji (Kapalı Mahalleler): Zbog kvote od 20% stranih stanovnika, 4 naselja u Alanji su zatvorena za nove (prve) prijave boravišne dozvole stranaca: Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel. Kupovina stana i upis Tapu vlasništva u tim naseljima je dozvoljena, ali ne daje pravo na prvu boravišnu dozvolu (İkamet) na toj adresi.

6. Dokumenti potrebni za početnu pravnu provjeru

Kopija vlasničkog lista (Tapu) s podacima o općini, naselju, parceli i jedinici.
Nacrt predugovora ili ugovora s investitorom/prodavcem.
Identifikacioni podaci prodavca ili matični/poreski broj građevinske firme.
Dostupni izvještaj o procjeni vrijednosti (Ekspertiz Raporu) i İskan dozvola.

Detaljnije pročitajte na stranici nekretnine i provjera Tapu u Turskoj, sporovi s investitorima i kašnjenje gradnje te na lokalnoj stranici advokat za nekretnine u Alanji. Prije potpisivanja ugovora kontaktirajte kancelariju Enes Nergiz.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Je li privatni ugovor potpisan s agencijom ili investitorom dovoljan za prenos vlasništva u Turskoj?

Ne. Prema turskom pravu (čl. 706 TMK i čl. 237 TBK), vlasništvo nad nekretninom stiče se isključivo upisom u zemljišnoknjižni ured (Tapu Müdürlüğü), dok punovažan predugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti zaključen u službenoj formi pred turskim notarom.

Koja je razlika između Kat İrtifakı i Kat Mülkiyeti na turskom Tapu dokumentu?

Kat İrtifakı označava građevinsku službenost upisanu na osnovu odobrenog projekta dok je objekat u izgradnji ili čeka tehnički prijem, dok Kat Mülkiyeti predstavlja puno etažno vlasništvo koje se upisuje nakon završetka gradnje i izdavanja upotrebne dozvole (İskan).

Može li se na osnovu kupovine stana u Mahmutlaru, Avsallaru, Kargıcaku ili Kestelu dobiti boravišna dozvola?

Ne. Naselja Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel u Alanji nalaze se na službenoj listi zatvorenih naselja (kapalı mahalleler) za nove prijave boravišnih dozvola stranaca. Stranac u njima može kupiti nekretninu i dobiti Tapu, ali ne može registrovati prvu boravišnu dozvolu na toj adresi.

Može li se kupovina i provjera nekretnine u Turskoj obaviti na daljinu putem punomoći?

Da. Kupac iz BiH može dati specijalnu punomoć s fotografijom (fotoğraflı vekaletname) u Ambasadi/Konzulatu Republike Turske ili kod notara u BiH uz Apostille pečat (Haška konvencija iz 1961.) i ovjereni prevod na turski jezik, čime advokat može provesti kompletnu provjeru i upis Tapu-a bez dolaska kupca.

Autor: advokat Enes Nergiz (Enes Nergiz), Advokatska komora Antalye, registarski broj 6281. Kancelarija u Alanji. Informacije su opšteg karaktera (prema propisima važećim u 2026. godini) i ne predstavljaju pravni savjet za konkretan slučaj.

Napomena: Tekst pruža opće informacije i ne zamjenjuje pravni savjet. Procjena zavisi od konkretnih činjenica i važećih propisa.