Pravo nekretnina i tapu u Turskoj

Prije kupovine ili prodaje nekretnine u Turskoj potrebno je provjeriti vlasništvo, terete, status objekta, ugovor i način plaćanja. Tapu je vlasnički dokument povezan s evidencijom zemljišnog registra; njegova kopija nije zamjena za provjeru aktuelnog stanja.

Šta se provjerava?

• identitet vlasnika i ovlaštenje potpisnika;
• parcela, posebni dio i udio koji se kupuje;
• hipoteke, izvršni tereti, zabilježbe i ograničenja;
• građevinska i upotrebna dokumentacija;
• cijena, valuta, rokovi i uslovi predaje;
• posebna ograničenja za strance i planiranu namjenu.

Ugovor i sigurnost plaćanja

Prije kapare treba precizno odrediti predmet ugovora i uslove povrata. Plaćanje mora biti dokumentovano i povezano s ugovornom stranom. Ako postoji hipoteka ili drugi teret, način njenog brisanja i redoslijed plaćanja dogovaraju se prije prenosa vlasništva.

Punomoć i postupanje na daljinu

Punomoć treba ograničiti na potrebne radnje. Posebno se procjenjuju ovlaštenja za prijem novca, zaduživanje ili opterećenje imovine. Potrebna forma, ovjera i prevod zavise od načina izdavanja i namjene dokumenta.

Propisi za 2026. godinu: 4 zatvorena naselja u Alanji, prag od 200.000 USD i Zakon br. 7464 (Airbnb)

Prilikom kupovine stana, vile ili poslovnog prostora u Alanji i regiji Antalije u 2026. godini, kupci iz Bosne i Hercegovine i regiona moraju uzeti u obzir obavezujuće norme Turskog građanskog zakonika br. 4721 (TMK), Zakona o zemljišnim knjigama br. 2644, imigracionog prava (Zakon br. 6458) i propisa o turističkom najmu:

• Obavezna službena forma ugovora (čl. 706. TMK i čl. 237. TBK): Obični pisani ugovor potpisan u kancelariji agencije za nekretnine ili investitora u Alanji (Adi Yazılı Sözleşme) pravno je ništav u pogledu prenosa vlasništva i ne daje pravo na prinudnu uknjižbu Tapu-a. Punovažan je isključivo prenos vlasništva direktno u Zemljišnoknjižnom uredu u Alanji (Alanya Tapu Müdürlüğü) uz potvrdu o otkupu deviza (Döviz Alım Belgesi — DAB) ili zaključenje predugovora o kupoprodaji pred turskim notarom (čl. 60. i 89. Zakona o notarima) sa zabilježbom u zemljišnoj knjizi (Tapuya Şerh).
• 4 zatvorena naselja u Alanji za prvu boravišnu dozvolu: Strani državljani mogu slobodno kupiti nekretninu i uknjižiti Tapu u svakom naselju Alanje. Međutim, zbog kvote od 20% stranih rezidenata, četiri naselja u Alanji su zatvorena za nove prve boravišne dozvole (İkamet İzni): Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel. Za dobijanje boravišne dozvole po osnovu nekretnine, jedna samostalna stambena jedinica mora vrijediti najmanje 200.000 USD (u Tapu-u i SPK procjeni) i nalaziti se u otvorenom naselju (npr. Oba, Tosmur, Cikcilli, Saray/Centar, Konaklı, Payallar, Demirtaş, Tepe ili Bektaş).
• Kratkoročni najam do 100 dana (Zakon br. 7464): Izdavanje stana putem Airbnb-a ili Booking-a na period do 100 dana zahtijeva zvaničnu dozvolu Ministarstva kulture i turizma (Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi) i 100% jednoglasnu notarsku saglasnost svih etažnih vlasnika u zgradi (Kat Malikleri Oybirliği).

Postupak korak po korak u 2026. godini: zastupanje pred organima u Alanji, Antaliji i Istanbulu putem punomoći (Vekaletname)

Vođenje pravnog postupka u Turskoj za klijente iz Bosne i Hercegovine, Srbije, Crne Gore, Hrvatske i dijaspore u EU ne zahtijeva stalno lično prisustvo u Alanji ili Antaliji. Shodno Zakonu o notarima br. 1512 (čl. 60. i 89.), Zakonu o parničnom postupku br. 6100 (HMK) i Haškoj konvenciji iz 1961. godine o ukidanju potrebe legalizacije stranih javnih isprava, rad na predmetu odvija se kroz četiri jasno definisane faze:

1. Pravna analiza dokumentacije i provjera državnih registara (TAKBİS / UYAP / MERSİS): Prije preuzimanja obaveza ili uplata, advokat vrši uvid u zemljišnu knjigu u Tapu uredu (provjera hipoteka İpotek, izvršnih zabilježbi Haciz, upotrebne dozvole İskan te statusa naselja u Alanji u odnosu na zatvorena naselja Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel), sudske i izvršne spise u pravosudnom sistemu UYAP ili podatke o firmi u registru MERSİS.
2. Sastavljanje namjenske punomoći (Vekaletname) sa Haškim Apostille pečatom ili u Konzulatu: Kancelarija priprema precizan nacrt punomoći prilagođen konkretnom pravnom poslu (uz obavezna posebna ovlaštenja Özel Yetki i službenim pečatom ovjerenu fotografiju kod Tapu transakcija, razvoda braka i ostavinskih postupaka). Punomoć možete ovjeriti kod domaćeg notara uz Apostille pečat nadležnog suda ili ministarstva pravde, u Konzulatu Republike Turske ili direktno kod notara u Alanji uz sudskog tumača.
3. Predsudski postupak, notarska opomena (Noter İhtarnamesi) i obavezna medijacija: U imovinskim, privrednim, građevinskim i potrošačkim predmetima upućujemo zvaničnu notarsku opomenu suprotnoj strani i zastupamo klijenta u postupku obavezne medijacije (Zorunlu Arabuluculuk).
4. Zastupanje pred sudom, katastrom i izvršnim uredom: Advokat u cjelosti zastupa klijenta pred sudovima u Alanji (Alanya Adliyesi), Antaliji i Istanbulu, Zemljišnoknjižnom uredu (uključujući pribavljanje devizne potvrde DAB i SPK procjene), Imigracionom uredu i Izvršnom uredu (İcra Dairesi), uz redovno pisano izvještavanje.

Česta pitanja

Da li kupovina garantuje boravak ili državljanstvo?

Ne. Boravak i državljanstvo su odvojeni postupci s posebnim uslovima. Prije kupovine treba procijeniti može li konkretna transakcija služiti planiranoj svrsi.

Može li provjera početi bez dolaska?

Pregled dokumentacije može se započeti na daljinu. Pristup pojedinim evidencijama i postupanje pred organima zavise od ovlaštenja i dostupnih podataka.

Povezano: Sporovi s investitorima · Boravak, državljanstvo i imigracija.

Zatražite konsultaciju i navedite relevantne datume, dokumente i cilj postupanja.

Autor: advokat Enes Nergiz, Advokatska komora Antalye, broj upisa 6281. Kancelarija se nalazi u Alanji. Konsultacije su dostupne na engleskom jeziku; potreba za prevodiocem za bosanski jezik dogovara se unaprijed.

Kako izdati punomoć (Vekaletname) iz BiH, regiona ili EU za vođenje postupka u Alanji i Turskoj?

Nacrt punomoći koji pripremi naša kancelarija možete ovjeriti kod domaćeg notara (kod nekretnina i razvoda braka obavezna je trajno pričvršćena i pečatom ovjerena fotografija te broj pasoša) i nadovjeriti Haškim Apostille pečatom na nadležnom sudu, ili potpisati direktno u Konzulatu Republike Turske odnosno kod notara u Alanji.

Koje aktuelne propise iz 2026. godine u Alanji (zatvorena naselja, prag od 200.000 USD, notarska forma) advokat provjerava na početku predmeta?

Kancelarija odmah provjerava izvod iz zemljišne knjige (Tapu Takyidat Belgesi), formu ugovora prema članu 706. TMK, status naselja u Alanji (otvoreno naselje ili zatvorena naselja Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak i Kestel), uslove za DAB potvrdu i SPK procjenu te stvarnu i mjesnu nadležnost Suda u Alanji (Alanya Adliyesi) i zakonske prekluzivne rokove.

Tekst pruža opće informacije i ne zamjenjuje pravnu procjenu konkretnog predmeta.